Fáir, ef nokkrir, hafa jafn mikla þekkingu á jörðum á Íslandi og Magnús Leópoldsson löggiltur fasteignasali. Meðfram almennri sölu fasteigna í fyrirtæki sínu, Fasteignamiðstöðinni, hefur hann sérhæft sig í jarðasölu og skoðað meirihluta bújarða á landinu. Við það nýtur hann þekkingar sinnar og reynslu en hann var áður bóndi í Kjós og er nú með búrekstur í Borgarfirði. Þá kynntist hann sveitalífinu hjá föður sínum í Hreðavatnsskála, en Leópold Jóhannesson var þar veitingamaður um árabil.

Líf og fjör

„Ég er af fyrra hjónabandi pabba og fæddur í Keflavík og síðan alinn upp í Kópavogi. Pabbi flutti af heimilinu þegar ég var orðinn stálpaður. Hann vann þá hjá Vegagerðinni og hafði verið þar í áratugi. Síðan kaupir pabbi Hreðavatnsskála og gerðist veitingamaður þar og rak staðinn ásamt síðari konu sinni í tæp tuttugu ár. Við bræðurnir voru þar bensíntittir á sumrin frá 11 – 14 ára aldurs.

Þar var sérstakur afgreiðsluskúr þar sem við höfðum afdrep. Þegar viðskiptavinur kom að kaupa bensín hlupum við út og dældum á bílana. Oft fóru viðskiptavinirnir inn í Hreðavatnsskála eða versluðu hjá okkur í bensínskúrnum. Við sáum svo um að passa að bílarnir væru tilbúnir þegar þeir komu aftur.

Það var mjög mikið líf þarna. Hreðavatnsskáli hentaði vel sem áfangastaður. Oft áðu þar vegfarendur á leið vestur eða norður í Botnsskála eða Olíustöðinni í Hvalfirði. Eftir áningu í Hvalfirði hentaði vel að taka næsta stopp í Hreðavatnsskála. Fyrir okkur tvo unga stráka var þetta rosalega spennandi. Við fengum að vaka fram á nætur þegar böllin voru. Það var mikið fjör úti í hrauninu allt um kring,“ bætir Magnús við og kímir. ,,Kynslóðin á undan mér var þarna á ferð, fólk fætt 1925 – 1945.“

Úr fjötrum í frelsi

Líf Magnúsar er mikil örlagasaga. Ungur maður var hann saklaus hnepptur í langt gæsluvarðhald þegar rannsókn á Guðmundar- og Geirfinnsmálinu var á frumstigi. Það varð til þess að lífsferill hans tók aðra stefnu en upp var lagt með.

„Það var 26. janúar 1976 sem barið var á dyr heima hjá mér klukkan sex að morgni og lögreglumenn sögðust vera komnir til að handtaka mig. Ég var þá framkvæmdastjóri Klúbbsins, kvæntur maður og átti tvær dætur, sjö og níu ára gamlar. Lögreglan færði mig í Síðumúlafangelsið þar sem ég mátti dúsa alsaklaus maður í algjörri einangrun í 105 daga, sakaður ásamt þremur öðrum mönnum um að hafa orðið mannsbani. Um síðir kom sannleikurinn í ljós þar sem á okkur fjórmenningana höfðu þrjú ungmenni tekið sig saman um að bendla okkur við hvarf Geirfinns Einarssonar ef upp kæmist um þátt þeirra að aðild þeirra að málinu. Okkur var sleppt út 9. maí 1976 og þá tók við nokkurra missera barátta við að færa sönnur á sakleysi okkar. Það tókst og mín mesta gleðistund í málinu var, þegar Guðjón Skarphéðinsson gaf skýrslu fyrir lögreglu í nóvember 1976, að við fjórmenningarnir sem höfðu verið hnepptir í gæsluvarðhald snemma á árinu, hefðu allir verið saklausir og ekkert komið nálægt hvarfi Geirfinns Einarssonar. Guðjón sagði að hann hefði tekið það nærri sér að vita af okkur í gæsluvarðhaldi þar sem hann vissi að við vorum saklausir. Í mínum huga varð vendipunktur í þessari rannsókn þegar Guðjón Skarphéðinsson gaf þessa skýrslu.

Í kúabúskap

Þessi svívirðilegi glæpur að bera menn röngum sökum til að dylja eigin glæpi hefur sett mikið mark sitt á líf okkar allra og fjölskyldna okkar. Þegar mér var loksins sleppt hafði ég ákveðið að flytja fljótlega úr borginni og hefja búskap til þess að breyta algjörlega um stefnu í lífinu. Einnig höfðu hestakaup sem ég gerði sem ungur maður vakið áhuga minn á sveitinni. Ég byrjaði á að fara upp í Kjós, og keypti ásamt þáverandi eiginkonu, jörð sem heitir Sogn á árinu 1979. Búið var í fullum rekstri og vorum við með 20 kýr og 150 kindur. Á þeim tíma þótti það bara ágætlega myndarlegt bú og vel hægt að lifa af því. Það var svo sem enginn lúxus, en í dag væri þetta bara kotbúskapur og menn myndu ekki lifa af nema með að stunda aðra vinnu samtímis.“

Magnús var áratug í Kjós en seldi þá jörðina og flutti aftur í bæinn. Hann hafði áður leitað fyrir sér um starf í borginni en upplifði þá að honum reyndist erfitt að fá vinnu og fólk greindi ekki mikið á milli þeirra sem höfðu á þessum tíma verið sakfelldir fyrir að hafa verið valdir að hvarfi Geirfinns og hinna sem þar höfðu saklausir verið bendlaðir við málið.

Í fasteignaviðskipti

,,Það varð úr að ég kaupi fasteignasölu í fullum rekstri. Fljótlega fór ég í nám í Endurmenntun í Háskóla Íslands og lauk prófi sem fasteignasali og hef verið í þessu síðan. Alveg frá því að ég lenti í þessum hrakningum hef ég bara lifað algjörlega á því sem ég gerði sjálfur. Ég hef því orðið að standa mig í því sem ég hef tekið mér fyrir hendur. Reyndar hafði ég áður verið í atvinnurekstri því ég var ekki nema tæplega tvítugur þegar góður vinur minn og ég festum kaup á versluninni Esju á Kjalarnesi sem við rákum saman í nokkur ár. Ég hafði kynnst Sigurbirni Eiríkssyni veitingamanni í Glaumbæ sem jafnframt var bóndi í Álfsnesi. Var Sigurbjörn góður viðskiptavinur okkar og með okkur tókst góður kunningsskapur. Það enda svo þannig að þegar Esja var seld fór ég að vinna sem framkvæmdastjóri í Glaumbæ og síðar Klúbbnum. Þar kynntist ég gríðarlega mikið af fólki sem leitað hefur til mín á undanförnum árum vegna fasteignaviðskipta. Við kaup og sölu fasteigna hitti ég auðvitað einnig mikið af fólki eins og í veitingarekstrinum en þar þó einn stór munur á. Það eru allir allsgáðir þegar fasteignakaup eiga sér stað en í Klúbbnum var fólk oftast við skál,“ segir Magnús og brosir. Sjálfur hefur Magnús aldrei notað áfengi, þótt hann hafi annast rekstur veitingahúsa.

Sérhæfir sig í jörðum

Reynsla Magnúsar af búskap varð til þess að hann fékk áhuga á jörðum, eins og hann kemst að orði. Hann gerði sér grein fyrir því að honum þótti áhugavert og skemmtilegt að koma að sölu þeirra.

„Ég fór að sinna jarðasölu meðfram hefðbundinni sölu fasteigna m.a. af því að ágætur maður, Helgi Ólafsson fasteignasali, sem nú er látinn, hafði bent mér á það, þar sem hann var að draga sig í hlé. Hvatti mig til að þjónusta bændur meira en aðrir fasteignasalar gerðu á þessum tíma. Þá var ég reyndar sjálfur búinn að hugleiða það. Síðan hafa skipst á skin og skúrir og það hafa alveg komið tímabil þar sem þetta er mjög dauft. Alltaf hef ég þó þraukað, einhverra hluta vegna.“

Upp úr aldamótunum var Hvassafell II í Norðurárdal auglýst til sölu. Leópold, faðir Magnúsar, hefði sagt við hann á sínum tíma að það væri áhugaverð jörð sem hann ætti að hafa auga með. Það varð úr að Magnús og eiginkona hans Árný Helgadóttir hjúkrunarfræðingur keyptu jörðina. Þar hafa þau komið sér upp búi, voru með um 150 kindur og nokkuð af hrossum.

„Síðan hefur þetta verið uppbyggingarstarf. Það kom sér mjög vel fyrir mig að hafa búið áður. Ég var smágutti í sveit að Hrútsholti á Snæfellsnesi hjá móðurbróður mínum á sínum tíma og Árný kona mín er fædd og uppalin á Setbergi rétt hjá Hornafirði, þannig að við höfðum bæði ákveðna innsýn í búskap. Það er reyndar svo að búskapurinn í Borgarfirðinum hefur meira lent á Árnýju heldur en mér. Einnig hafa ættingjar, vinir og góðir grannar lagt okkur lið.“

Flókið ferli

Reynsla Magnúsar af bústörfum nýtist honum vel þegar hann er að meta jarðir. Það hjálpar að geta rætt við bændur um búskap þegar hann heimsækir þá. Það er nefnilega flókið ferli að meta og selja jarðir, mun flóknara en að selja fasteign í Reykjavík. Magnús hefur mikla reynslu og gott orðspor og allir sem vilja selja jarðir vita af honum og sama á við um þá sem eru að leita sér að jörðum. Raunar er jarðasala langt ferli, fólk hringir og fær gróft mat með það í huga að ræða við hann þegar að sölu kemur eftir einhverja mánuði og jafnvel lengri tíma. Og það er að ýmsu að hyggja við matið.

„Það er vitaskuld mjög margt sem gæta þarf vel að. Aðalatriðið er að átta sig á öllum einkennum jarðarinnar, gæðum hennar og hlunnindum. Landstærðin, þ.m.t. hluti ræktaðs lands, m.a. stærð og gæði túna skipta miklu. Svo þarf ég að sjá húsakostinn. Aldur húsakostsins skiptir máli, hvort húsið sé byggt á milli ´50 og ´60 eða ´60 og 70. Ég er búinn að skoða tæpar 4000 jarðir, af um 7000 á landinu öllu. Ég hef ekki tölu á hvað ég hef selt þær margar, en er auðvitað búinn að skoða fjöldann allan þótt þær komi ekki endilega í auglýsta sölu.

Reynslan í þessum viðskiptum skiptir langmestu máli fyrir utan góða staðarþekkingu. Ég segi ekki að ég þekki hverja einustu jörð en þær eru ekki margar sem ég veit ekkert um. Sumar jarðir hef ég selt aftur og aftur fyrir utan jarðarskika og óbyggt land. Veiðitekjur skipta máli, hitaveita, ljósleiðari, samgöngur og fleira. Þetta skiptir allt máli. Það hefur t.d. áhrif hvort verið sé að undirbúa vindmyllugarða í nágrenninu, það hefur greinilega neikvæð áhrif. Ég upplifi það þó þannig að menn séu ekkert á móti vindmyllum, en þeir vilja bara ekki hafa þær við laxveiðiár eða þar sem fólk er í útreiðum eða við tamningar. Þetta vita allir sem hafa farið nálægt vindmyllum, það er dálítill hvinur af þeim,“ segir Magnús, en hann telur víða hægt að koma upp vindmyllum fjarri byggð.

Getur verið viðkvæmt

„Sölumeðferð er alltaf erfiðari þegar það eru mjög margir eigendur að jörð sem á að selja. Mjög víða hafa orðið ættliðaskipti á jörðum án þess að gengið sé frá eignarhaldi. Við getum nefnt sem dæmi; eign er í eigu fimm systkina, fjögur þeirra hafa flutt burtu en eitt verður eftir. Sá sér um rekstur búsins í jafnvel áratugi og fellur svo frá eða eitthvað breytist. Þá kemur í ljós að eigendur jarðarinnar er hópur fólks sem ekki er endilega sammála um hvað skuli gera í stöðunni. Þetta geta verið ótrúlega miklar flækjur, ekki síst ef ábúandinn hefur aukið verðmæti jarðarinnar með byggingum sem hann hefur einn staðið kostnað af. Þetta geta verið erfiðar aðstæður og það þarf að vera með mikla yfirvegun til að komast í gegnum hvernig skuli standa að sölu jarðarinnar þegar svona stendur á. Þetta tekur yfirleitt mjög langan tíma og það geta verið miklar tilfinningar í spilinu. Stundum gefast menn upp og viðkomandi jörð gæti þá hreinlega farið í eyði.“

Verðhækkanir

Jarðir eru ekkert öðruvísi en fasteignir í þéttbýli hvað það varðar að markaðurinn ræður verðinu. Ýmislegt hefur þó breyst á þeim árum sem Magnús hefur verið í þessum viðskiptum. Framan af voru jarðir gjarnan seldar innan fjölskyldna, sem skekkti töluvert myndina hvað verð varðaði.

„Jarðarverð hefur hækkað töluvert frá því að ég byrjaði í þessu. Þá voru miklu fleiri jarðir í rekstri en eru í dag og yfirleitt seldu menn jarðir til búrekstrar. Þá létu menn búnaðarráðunauta reikna út hvað þeir þyldu að skulda og það var reynt að gera þetta svolítið vísindalega. Bændur voru almennt mjög áhugasamir um að selja til búrekstrar, höfðu metnað fyrir því. Það var meginreglan.

Ef menn áttu ekki bara einhverja sjóði sjálfir þá gátu þeir gjarnan keypt sér íbúð í næsta þéttbýli fyrir jarðarverð. Bóndi sem seldi jörð t.d. í Borgarfirði gat keypt sér íbúð í Borgarnesi, sá sem var í Húnavatnssýslu gat keypt sér hús á Blönduósi. Það var ódýrara eftir því sem lengra var komið frá höfuðborgarsvæðinu. Það var helst ef það voru einhver hlunnindi, laxveiði eða eitthvað slíkt, sem gat breytt verðinu.“

Magnús segir það hafa verið svo til óþekkt að útlendingar hafi verið að kaupa íslenskar jarðir. „Ég man bara ekki eftir því, það var allavega mjög rólegt og hefur í raun alla tíð verið. Svo hafa komið einstaka menn sem hafa brotið upp það munstur.“

Allir þurfa góða granna

Töluverð eftirspurn hefur verið eftir jörðum undanfarin ár og Magnús segir það nánast eingöngu vera Íslendinga sem hafa aukið eftirspurnina. Mjög mikið hafi aukist að Íslendingar sem búa erlendis vilji eignast jarðir.

„Margir af þeim hafa sagt mér að þeir hafi átt íbúð á höfuðborgarsvæðinu og finna það út að það sé bara skemmtilegra að eiga hús uppi í sveit. Ef menn eru sæmilegir í mannlegum samskiptum er oft hægt að ná samkomulagi við nágrannabændur um að hirða túnin og sjá um girðingarnar. Þetta verða kaup kaups. Flestir eru sniðugir í því. Einstaka menn fara t.d. út í að loka gömlum reiðleiðum eða því um líkt, sem er auðvitað ekki skynsamlegt. Ég er alltaf að benda fólki m.a. á þetta.“ Þessa speki lærði Magnús af föður sínum. Hún gengur fyrst og fremst út á að vera hluti af samfélagi, að láta sér lynda við nágranna sína og sveitunga.

Alltaf að

Magnús er orðinn 75 ára en hann er ekki á þeim buxunum að fara að slaka á meðan heilsan leyfir. Hann vinnur virka daga á Fasteignamiðstöðinni og af fundi við blaðamann, sem lauk klukkan 18, lá leið hans til dæmis aftur í vinnuna að ganga frá lausum endum. Þá reynir hann að vera hverja einustu helgi í Borgarfirðinum, enda nóg við að vera þar; laga fjárhús, hækka skjól hjá hestunum, mála og sitthvað fleira. Úr Borgarfirðinum fer hann síðan í skoðunarferðir eftir því sem þarf til að meta jarðir. ,,Í seinni tíð, eftir að ég hef haft svo mikið að gera, þá flýg ég meira. Á Ísafjörð, Egilsstaði, Akureyri. Nema ég tek mig einstaka sinnum til og keyri hringinn. Tek svona fimm til sex jarðir á tveimur, þremur dögum, sérstaklega á vorin. Það getur samt verið erfitt, því það er svo mikið fuglalíf á vorin og maður má ekki keyra of hratt. Það getur verið ótrúlega mikið af ungum á vegum, ég er dálítill dýravinur og gæti að þeim.“

En hefur fortíðin háð honum í starfi?

„Í stórum dráttum hefur það komið ótrúlega vel út. Það var aðeins erfiðara hérna á Reykjavíkursvæðinu fyrst, en mér hefur þótt það tiltölulega jákvætt að fólk veit hver ég er, enda var ég þekktur sem framkvæmdastjóri í Klúbbnum á sínum tíma.“

Magnús segir að ekki sé hægt að upplifa það sem hann lenti í – að sitja saklaus í fangelsi grunaður um skelfilegan glæp, án þess að það breyti manni. „Þannig er að þegar maður lendir í mjög miklum hrakningum þá heldur maður sig til hlés á eftir.“

Góð fjárfesting

Magnús hefur um árabil tekið sæti í matsnefnd eignarnámsbóta þegar hann er kallaður til og nýtir þar yfirgripsmikla þekkingu sína á jörðum. Sömuleiðis hefur hann verið meðdómandi þegar sérþekkingar hans er óskað. Um tíma kenndi hann nemum sem voru í námi fyrir fasteignasala. Hann segist stundum undra sig á því að þegar setja á ný lög varðandi eignarhald á jörðum, eða breyta gömlum, sé ekki meira um að leitað sé til sérfræðinga. ,,Jarðakaup geta verið góð fjárfesting og undrast ég að lífeyrissjóðir og aðrir fjárfestar, sem eiga þolinmótt fé, skuli ekki fjárfesta meira í landi.

Jarðir eru svo skemmtilegar að því leyti að þær margfaldast í verði ef það myndast eftirspurn eftir þeim. Bara á einni nóttu, ef ákveðið er að búa til einhvern byggðakjarna eða eitthvað, eða það rís upp starfsemi. Það er ódýrt að eiga land, það eru kannski engin mannvirki og fasteignamatið er lágt.

Ef ég væri ungur maður og ætti eitthvað fé mundi ég kaupa land til að eiga. Lönd í nágrenni borgarinnar hafi t.a.m. margfaldast í verði,“ segir Magnús Leópoldsson fasteignasali að lokum.

PS: Viðtalið var fyrst birt á prenti í Jólablaði Skessuhorns 15. desember 2021.

Hefur skoðað hátt í fjögur þúsund jarðir