Sagan endalausa Borgarbraut 55-59

Sigurður Guðmundsson

Það hefur gengið á ýmsu við upphaf byggingaframkvæmda á byggingareitum Borgarbrautar 57-59. Skiptar skoðanir hafa verið hjá íbúum og fyrirtækjum um ágæti þeirrar framkvæmdar sem um ræðir. Breyting á deiliskipulagi svæðisins hefur verið kærð og einnig hefur veiting byggingarleyfis útá eldra deiliskipulag verið kærð. Ferli þessara framkvæmda, þ.e. hvað skipulagsþáttinn varðar, virðist í fljótu bragði vera hið mesta klúður, en ekki er allt sem sýnist og því gott að rifja upp feril skipulagsmála þessara lóða sem nær meira en 10 ár aftur í tímann.

Unnið var að deiliskipulagi fyrir lóðirnar Borgarbraut 55-59 m.a. í samstarfi við Borgarland ehf. og var deiliskipulag fyrir lóðirnar samþykkt árið 2007. Skipulagið gerir ráð fyrir töluverðu byggingamagni eða nýtingarhlutfalli allt að 1,75 að meðtöldum bílageymslum. Skipulagið mætti töluverðri andstöðu meðal næstu nágranna lóðanna á meðan vinna við það stóð yfir. Við samþykkt deiliskipulagsins var lagður grunnur að þeim væntingum sem gera má til mögulegs byggingarmagns á lóðunum og verðmæti lóðanna byggist á þeim væntingum sem gera má á hverjum tíma til þeirra bygginga sem mögulegar eru samkvæmt gildandi skipulagi.

Lóðirnar á þessu svæði hafa skipt um eigendur nokkrum sinnum síðan deiliskipulagið var samþykkt og hefur verð í þeim viðskiptum væntanlega tekið mið af því virði sem byggingamagnið gaf væntingar um á hverjum tíma. Núverandi lóðarhafi er þar engin undantekning, hann hefur væntanleg tekið ákvörðun um að fjárfesta í lóðunum og byggt þá ákvörðun sína á gildandi deiliskipulagi.

Gildandi deiliskipulag nær yfir lóðirnar Borgarbraut 55, 57 og 59 með tveimur byggingarreitum, þ.e. Borgarbraut 55-57 í einum byggingarreit og Borgarbraut 59 í öðrum.  Þessi skipting er eðlileg ef horft er til þess að þegar skipulagið var unnið átti Borgarland lóðina Borgarbraut 59 og óskaði eftir að deiliskipulagið yrði unnið út frá þeirri lóð sem áformað var að byggja á. Hinar lóðirnar, Borgarbraut 55 og 57, voru í eigu annarra aðila sem voru með starfsemi í fasteignunum á lóðunum. Þar sem ekki er gott að taka einungis eina lóð í deiliskipulagsvinnu þá var ákveðið að taka allar þrjár lóðirnar og skipta þeim í tvo byggingareiti. Þetta hefur nú breyst þar sem allri starfsemi í húsnæði á Borgarbraut 57 var hætt og það hús rifið til að mögulegt væri að byggja nýtt hús á þeirri lóð. Atvinnustarfsemi er hins vegar rekin í húsnæði á Borgarbraut 55. Því er það augljós kostur að gera breytingar á gildandi deiliskipulagi sem felast í því að sameina lóðir Borgarbraut 57 og 59 í einn byggingarreit og hafa Borgarbraut 55 í sér reit.  Með þessu vinnst tvennt, annarsvegar fær sú starfsemi sem er á Borgarbraut 55 frið til að vera þar eins lengi og vilji er til hjá þeim aðilum sem reka starfsemina sína þar. Hins vegar næst þá að ljúka byggingarframkvæmdum á Borgarbraut 57 og 59 óháð því hvað gerist á Borgarbraut 55.  Það var því tekið vel í hugmyndir núverandi lóðarhafa þegar hann viðraði hugmyndir um þessar breytingar við sveitarstjórn Borgarbyggðar.

Þegar hafin var vinna við breytingar á deiliskipulaginu kom í ljós að aðalskipulag Borgarbyggðar 2010-2022 sem samþykkt var árið 2010 kvað á um að nýtingarhlutfall miðbæjarins væri 0,35-1. Það verður að teljast undarlegt, því vinnu við aðalskipulagið lauk ca. þremur árum eftir að deiliskipulag Borgarbrautar 55-59 var samþykkt og var þar með stefnumótandi fyrir þá nýtingu sem vænta mætti á miðbæjarsvæðinu. Við nánari skoðun var það skilningur sveitarfélagsins að þetta nýtingarhlutfall ætti við allt miðbæjarsvæðið en ekki einstakar lóðir. Því var ráðist í að gera breytingar á deiliskipulagi fyrir lóðirnar Borgarbraut 55, 57 og 59, án þess að breyta aðalskipulaginu í ljósi þessarar túlkunar og spara þar með vinnu og kostnað við breytingu á aðalskipulaginu. Þessu var Borgarland ehf ekki sammála og kærði breytt deiliskipulag til úrskurðarnefndar skipulagsmála sem úrskurðaði Borgarlandi í vil þannig að breytt deiliskipulag var fellt úr gildi sem leiddi af sér að þá tók eldra deiliskipulag aftur gildi.

Aðalskipulag er stefnumótandi fyrir nýtingu landssvæða og gilda þau í allt að 12 ár.  Aðalskipulag skal ná yfir allt landssvæði innan hvers sveitarfélags og í landmiklu sveitarfélagi eins og Borgarbyggð þá er aðalskipulagið mjög stórt og nær yfir mikið landssvæði.  Deiliskipulög ná yfir minna svæði og eru með nákvæmari upplýsingum um hvað eigi að vera á tilteknu svæði og þannig eru deiliskipulög stefnumótandi um nýtingu þeirra einstöku svæða sem þau ná yfir. Deiliskipulag skal byggt á aðalskipulagi sveitarfélagsins samkvæmt 3. mgr. 2 gr. skipulags- og byggingarlaga nr.73/1997. Aðalskipulag sem unnið er og samþykkt á ákveðnum tímapunkti ætti jafnframt að taka mið af þeim deiliskipulögum sem í gildi eru á þeim tíma sem aðalskipulag er unnið samkvæmt 7. mgr. 9 gr. skipulags- og byggingarlaga nr.73/1997.  Úrskurðarnefnd skipulagsmála tekur þetta ekki til skoðunar í úrskurði sínum heldur túlkar grein úr aðalskipulaginu mjög þröngt í úrskurðinum eins og kemur hér fram:

„Í Aðalskipulagi Borgarbyggðar 2010-2022 er umrætt svæði skilgreint sem miðsvæði (M) og er þar heimiluð blönduð landnotkun íbúða, þjónustustofnana, verslunar og þjónustu. Í töflu aðalskipulagsins um skilgreind svæði innan Borgarness er tekið fram að umrætt svæði sé sex hektarar að stærð með nýtingarhlutfall 0,35-1,0. Segir síðan í almennri umfjöllun um miðsvæðið að þar sem að nokkru leyti sé um þéttingu í byggðu umhverfi að ræða, megi reikna með að nýtingarhlutfall geti sumstaðar farið upp undir 1,0. Af greindri umfjöllun verður ekki annað ráðið en að verið sé í nefndri töflu að vísa til nýtingarhlutfalls fyrir einstakar lóðir eða götureiti innan hins skilgreinda miðsvæðis, en skilgreint nýtingarhlutfall eigi ekki við um miðsvæðið í heild eins og sveitarfélagið byggir á.“

Ekki þýðir að deila við dómarann þó að hægt sé að vera honum ósammála. Dómarinn hefur úrskurðað og því er ekkert annað að gera fyrir Borgarbyggð en að gera breytingar á aðalskipulagi þannig að það samrýmist þeim deiliskipulögum sem þegar eru til staðar á Borgarbraut 55-59. Þegar það er búið verður hægt að gera nauðsynlegar breytingar á deiliskipulaginu.  Þannig verður mögulegt að klára uppbyggingu á 57 og 59, sú starfsemi sem fyrir er á Borgarbraut 55 fær frið og íbúar Borgarbyggðar fá fullbyggðan byggingareit með íbúðum og atvinnutækifærum sem breytir ásýnd miðbæjarins til hins betra.

Eftir situr hins vegar sú spurning hvaða hagsmuni Kaupfélag Borgfirðinga, eigandi Borgarlands ehf., telur sig vera að verja með þessari andstöðu sinni á framkvæmdum sem byggjast m.a. á þeirra eigin vinnu?

 

Borgarnesi, 10. nóvember 2016,

 

Sigurður Guðmundsson.

Höf. er íbúi og skattgreiðandi í Borgarbyggð.

 

Fleiri aðsendar greinar