Af kristilegri uppljómun og viðskiptum

Guðsteinn Einarsson

Að gefnu tilefni og vegna ýmisa yfirlýsinga, er rétt að gera nokkra grein fyrir Borgarlandi ehf sem og eignarhaldi á félaginu og hugmynda um uppbyggingu á lóðinni Borgarbraut 59 í Borgarnesi.

Borgarland ehf. var stofnað árið 2000 til þess að byggja og reka Hyrnutorg. Félagið var stofnað af Kaupfélagi Borgfirðinga, Olíufélaginu hf, sem síðar varð Ker hf og Samvinnulífeyrissjóðnum. Síðar keypti Sparisjóður Mýrasýslu og Vesturland fjárfestingarfélag hluti upprunlegra stofenda annarra en KB. Eftir bankahrunið 2008 var félagið síðan endurskipulag og þá var hlutafé upprunalegra eigenda afskrifað, en KB og samstarfsfyrirtæki og nokkrir eintaklingar keyptu nýtt hlutafé. Þetta var gert vegna samninga við Arionbanka hf um fjárhagslega endurskipulagningu.

Frá upphafi hefur KB því verið einn eiganda en ekki eini eigandi fyrr en í desember sl. þegar keyptir voru hlutir annarra.

Frá upphafi hefur verið hluthafasamkomulag um reksturinn, stjórnarmenn komið frá öllum hluthöfum. Þannig hefur KB lagt til einn stjórnarmann en aðrir hluthafar tvo. KB hefur séð um daglegan rekstur skv. hluthafasamkomulaginu en ekki ráðið félaginu að öðru leyti.

Allt tal um baktjaldamakk og brask stjórnar KB með félagið er vísað á bug, enda hefur verið gerð grein fyrir rekstri þess á deildarfundum og aðalfundum KB frá upphafi, og því hefur rekstur Borgarlands verið opinn, fyrir þá félagsmenn KB sem mæta á deildarfundi og aðalfundi.

 

Borgarbraut 59, skipulag og hugmyndir Borgarlands um uppbyggingu þar

Borgarland ehf keypti þann 9. september 2003 af Ker hf., Borgarbraut 59 í Borgarnesi, fasteignir, verslunar- og skrifstofuhúsnæði, smurstöð og þvottaplan. Skilyrt var í kaupunum að seljandi kostaði rif á öllum mannvirkjum á hinni seldu lóð. Kaupverðið var 25 milljónir króna. Í framhaldinu var samið við Helga Hjálmarsson arkitekt hjá Teiknistofunni Óðinstorgi um að koma með hugmyndir að uppbyggingu á lóðinni. Helgi gerði gott betur, kom með hugmyndir að skipulagi og uppbyggingu á lóðunum Borgarbraut 55-59 sem hann kallaði „Borgarnes Miðbær“.

Hugmyndir þessar voru kynntar sveitastjórn og á opnum kynningarfundi árið 2004.  Niðurstaðan var sú að ekki var neinn áhugi á þessari leið hjá sveitastjórn og því síður hjá íbúum í nágrenninu og voru þær því lagðar til hliðar án frekari úrvinnslu.

Í framhaldinu var Helga falið að teikna íbúðarblokk á lóðina að Borgarbraut 59. Á sama tíma mun Richard Briem hafa unnið deiliskipulag að lóðinni, sem að undangenginni lögformlegri málsmeðferð var samþykkt af bæjarstjórn Borgarbyggðar þann 9. mars 2006, en samkvæmt tillögunni var heimilt að byggja 6 hæða fjölbýlishús með allt að 30 íbúðum auk bílageymslu á lóðinni.

Skipulagsstofnun mun hafa gert athugasemdir við þetta þó löglegt hafi verið og varð niðurstaðan því sú að á fundi Bæjarráðs Borgarbyggðar þann 4. maí 2006 var tekin ákvörðun um að láta vinna nýtt deiliskipulag fyrir lóðirnar 55, 57 og 59.

Þessi ákvörðun þýddi fyrir Borgarland ehf að það mundi dragast úr hömlum að hægt væri að byrja að byggja á lóðinni Borgarbraut 59, og með hliðsjón af því þá skrifaði lögmaður félagsins Borgarbyggð þann 16. maí 2006 og krafðist þess fyrir hönd félagsins að það stæði að Borgarbraut 59, yrði deiliskipulögð fyrir eitt fjölbýlishús. Niðurstaða Borgarlands ehf var sú að send var inn umsókn um leyfi til byggingar fjölbýlishúss þann 3. október 2006. Er skemmst frá því að segja að erindi Borgarlands var ekki afgreitt á fundi skipulags- og byggingarnefndar þann 10. október 2006 heldur frestað. Samþykkti nefndin að fara í nýja deiliskipulagsvinnu við Borgarbraut 55-57-59. Sjá: http://www.borgarbyggd.is/stjornsysla/fundagerdir/0/8416/

Í framhaldinu fóru fram fundir milli fulltrúa Borgarbyggðar og fulltrúa Borgarlands ehf. Á fundi 19. okótber 2006 fóru fulltrúar Borgarbyggðar fram á að bætt yrði við á jarðhæð í fyrirhuguðu húsi og eða að henni yrði breitt þannig að koma mætti fyrir og byggt þjónusturými 800 til 1.200m2.

Eftir nokkurt þref í einhverja mánuði varð það niðurstaða stjórnar og framkvæmdastjóra  Borgarlands ehf að hætta við verkefnið og leita eftir kaupendum að lóðinni Borgarbraut 59 og þeirri vinnu sem unnin hafði verið af Helga Hjálmarssyni arkitekt.  Því gekk Borgarland ehf ekki eftir því að umsókn félagsins um byggingarleyfi á fjölbýlishúsi að Borgarbraut 59 yrði afgreidd.

Þreifað var á nokkrum aðilum um áhuga á kaupum og voru verðhugmyndir Sólfells ehf. þær hæstu.  Það varð því niðurstaðan að Sólfelli ehf var selt verkefnið með viðeigandi lóðaréttindum þann 9. maí 2007 fyrir 73.050.000 kr. Það skal fúslega viðurkennt að salan hafði ekkert með kristilegan kærleik að gera, heldur var þetta viðskiptagjörningur sem báðir voru ánægðir með á þeim tíma.

Hitt er að deiliskipulag það sem bæjarstjórn samþykkti á fundi sínum 8. mars 2007 er og verður á ábyrgð bæjarstjórnar en ekki Borgarlands ehf. Því síður er hægt að halda því fram að núverandi byggingar sem unnið er að á þessum lóðum séu í samræmi við hugmyndir eða kröfur Borgarlands ehf um byggingarmagn og fyrirkomulag.

Borgarland ehf hefur frá stofnun unnið að nokkrum verkefnum. Sum hafa gengið eftir, sum hafa ekki orðið að veruleika og sumum hefur verið frestað vegna ytri aðstæðna. Leyndin yfir öllum verkefnum sem Borgarland ehf. hefur unnið að í Borgarnesi er ekki meiri en svo að þau voru öll kynnt, í myndum og máli, á atvinnuvegasýningu Rotary í Menntaskóla Borgarfjarðar fyrir nokkrum árum.  Þessi verkefni eru því „opinbert leyndarmál“.

 

Og þá um framhaldið

Borgarbyggð gerði þann 30. apríl 2014 samning við Gest ehf, félag í eigu valinkunnra Sjálfstæðismanna, um kaup á lóðum og byggingum á Borgarbraut 57-59. Kaupverðið var samkvæmt samningi 41 milljón króna. Að auki var samið um rif á húsum og skyldi seljandi fá 8 milljónir króna fyrir það verkefni, en Borgarbyggð greiða urðunarkostnað. Samningur þessi var mjög hagstæður, a.m.k. fyrir seljanda.  Samkvæmt ársreikningi Gests ehf. fyrir árið 2014 bls. 7, sjóðstreymisyfirlit, þá var söluhagnaður af lóðinni 17 milljónir króna.

Þá var samið við Borgarverk ehf. um frágang á lóðinni og var sá viðbótarkostnaður 4 milljónir króna.  Þessu til viðbótar var síðan smávægilegur annar kostnaður og urðunarkostnaður sem ekki er tekinn með í þessu dæmi.

Skv. upplýsingum fjármálastjóra Borgarbyggðar þann 6. maí sl. var kaupverðið og annar kostnaður við þessa hreinsun lóðanna greiddur af veltufé sveitafélagsins. En þar sem sveitafélagið var á þessum tíma rekið á 100 milljóna króna yfirdrætti þá voru viðskiptin raunverulega fjármögnuð með dýrasta lánsfé sem völ er á. Ef tekið er saman kaupverðið, kostnaður við rif og frágang, líklegur vaxtakostnaður af yfirdrætti og tekjutap þar sem sveitarsjóður tapaði með þessu fasteignagjaldatekjum þá má áætla að lóðin hafi á vordögum 2016 verið búin að kosta Borgarbyggð u.þ.b. 60 milljónir króna.

Samkvæmt samningi Borgarbyggðar við Hús og Lóðir ehf þann 26. apríl sl. var þessum lóðum úthlutað til félagsins án endurgjalds. Einnig var samið um að Hús og Lóðir ehf. fengju 10% afslátt af gatnagerðagjöldum, loforð um kaup Borgarbyggðar á tveimur íbúðum og vilyrði fyrir því að Borgarbyggð leigði hluta af þjóðnusturými bygginganna.

Svo virðist sem Hús og Lóðir ehf. hafi líka fengið að ráða deiliskipulagi svæðisins, en samþykkt byggingarmagn á svæðinu var óhóflegt, enda mótmæltu 194 íbúar og fyrirtæki gerðu athugasemdir við það.

Þrátt fyrir að deiliskipulagið væri í kærumeðferð hjá Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála þá var gefið út byggingarleyfi þann 16. september sl.  Í fundargerð kemur vel fram að þær athugasemdir sem lágu til grundvallar kæru Borgarlands ehf á deiliskipulaginu áttu við rök að styjðast en þar segir:

„Miðað við ákvæði deiliskipulags svæðisins verður ekki hægt að uppfylla ákvæði þess um fjölda bílastæða á lóðum Borgarbraut 57-59 að fullu. Unnið verður að því að uppfylla ákvæði deiliskipulagsins um tilgreindan fjölda bílastæða sem verði lokið áður en starfsemi og notkun mannvirkja Borgarbraut 57-59 hefst“.

Þetta er niðurstaðan þrátt fyrir að bílastæði við Borgarbraut 55 hafi verið talin með bílastæðum fyrir Borgarbraut 57-59, en byggingum og starfsemi á Borgarbraut 55 sleppt í útreikningum á bílastæðisþörf. Með þessum bókunum og hagræðingu á tölum staðfesta sviðstjóri umhverfis- og skipulagssvið og skipulags- og byggingarfulltrúi það sem Borgarland ehf hefur haldið fram, mikill skortur er á bílastæðum á lóðunum Borgarbraut 57 og 59 sé miðað við áformað byggingarmagn.

Þann 23. september 2016 kom síðan úrskurður frá Úrskurðarnefnd umhverfis- og auðlindamála sem felldi deildiskipulagið niður.  Í stað þess að stöðva framkvæmdir, eins og Borgarbyggð bar að gera, þá er gefið út nýtt byggingarleyfi. Í stað þess að aðlaga deiliskipulag Borgarbraut 55-57 að aðalskipulagi Borgarbyggðar þá er samþykkt á fundi Umhverfis,- skipulags- og landbúnaðarnefndar þann 5. október að hafa endaskifti á hlutunum og breyta aðalskipulagi Borgarbyggðar þannig að það samræmist ógildu og ólöglegu deiliskipulag.  Þessa samþykkt staðfesti síðan Bæjarstjórn Borgarbyggðar á fundi sínum þann 13. október.  Á meðan er verktakanum heimilað að halda áfram byggingu á svæðinu á grundvelli gamals deiliskipulags og nýrra teikninga sem taka mið af því.  Með þessu fer bæjarstjórn á svig við úrskurðinn og á svig við eðlilegt verklag.

Af þessu má ráða að Hús og Lóðir ehf. hafa notið einstakrar og óvenjulega hagstæðrar pólitískrar fyrirgreiðslu af hálfu bæjarstjórnar Borgarbyggðar. Fengið dýra lóð fyrir ekkert, fengið afslátt af gatnagerðagjöldum, fengið vilyrði fyrir sölu á íbúðum, fengið að ráða deiliskipulagi svæðisins sér til hagsbótar, á kostnað fyrirtækja og íbúa á nærliggjandi svæðum.

 

Borgarnesi, 16. október 2016.

Guðsteinn Einarsson.

Fleiri aðsendar greinar